【私享研报】2019年前三季度商品房销售数据解读

概要

1、总量进入负增长时代，销售额今年依然保持去年基础上适度增长。

2、行业调控政策持续加码，导致行业集中度加速提升，同时也压缩了行业整体利润水平；结构分化明显，一线增速好于二线，二线好于三线。

3、政策加码背景下，头部企业销售策略差异明显，融资压力较大的民营头部企业，恒大碧桂园降价抢收，下半年销售增速快速提升；财务压力较轻的国企背景头部企业，万科，保利等促销力度不大，下半年销售增速表现一般。

一、销售面积触碰天花板进入负增长时代，销售额仍保持适度增长

前三季度全国房地产销售面积11.91亿方，同比增速近5年来首次为负为-0.1%；在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿方增长到2018年17亿方，翻了四番。新房交易量未来会怎么走，今年的销售数据已经给出了答案，销售面积总量上已经在2018年触碰到天花板，未来总量上不仅不会增长，每年还会小幅萎缩。甚至十几年以后，每年新房交易量可能下降到10亿平方以内。

图1：2007-2019Q3全国商品房销售面积及同比情况

数据来源：wind，私享基金投研部

前三季度全国商品房销售金额11.14万亿，同比增长7.1%；销售额增长贡献全部来自于价格上涨驱动，前三季度全国商品房销售均价为9354.52元/平，相比2018年增长7.1%，销售均价的增长主要得益于一二线城市销量占比的提高。核心二线城市依旧保持一定热度，加之四季度房企周期性加大推盘供应，加大促销力度以回笼资金，全年销售金额相比去年依然有望保持适度增长。

图2：2007-2019Q3年全国商品房销售额及同比情况

数据来源：wind，私享基金投研部

二、行业集中度提升，结构分化明显

前三季度百强房企销售额市场份额为72.18%，较2018年末提升14个百分点；top10房企销售额市场份额为29.35%，较2018年末提升2.95个百分点。行业集中度快速提升主要源自于，持续高压的融资、信贷限制政策以及，限购、限价等措施挤压了中小开发商的生存空间，加速行业集中度提升。

图3：2014-2019Q3百强房企及top10房企市场份额情况

数据来源：克而瑞研究中心，私享基金投研部

根据中国指数研究院全国百城销售统计，2019年上半年，一线城市的销售金额增速从2018年二季度起逐步提高后虽有波动，但依然是一二三线城市中最好的；成交量增速也是如此，一线增速好于二线，二线好于三线。这意味着，过去十几年，不管是沿海城市，还是中西部地区；不管是大城市，还是小城市全面开发，全民造房运动的时代结束了。未来地产行业的结构分化会越加明显，未来大部分的地产开发会围绕中心城市、大都市圈、热点城市群展开。

图4：一二三线城市商品房销售同比情况

数据来源:中国指数研究院、私享基金投研部

三、下半年调控政策加码，头部企业下半年销售策略差异显著

进入7月份，政府对地产行业调控不但没能如预期那样放松，还在不断加码，而且几乎每一个都指向开发商最重要的资金链。

银行开始收紧房地产贷款，7月10日，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。虽然没说完全冻结相关业务，只是各种指导、总行不批等情况陆续出现，那些住房按揭贷款规模增长太快的银行可能会受点影响。

地产信托按下暂停键，此次窗口指导涉及10家信托公司，涉及的业务非常有针对性：1、2019年房地产信托规模，不得超过6月末的规模；2、已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；3、符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停；4、地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。

发改委收紧房企海外发债，7月12日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”，“在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》”，“在募集说明书等文件中需明确资金用途”等要求。

叠加5月初银保监会发布的23号文，要求商业银行不能：1、表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；2、未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；3、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；4、资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；5、并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

要求信托行业不能：1、向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；2、或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；3、直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

一面是融资全面收紧，另一面却是偿债高峰期来临。存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。

在此背景下，头部房企的经营策略差异显著。对于负债压力较大的企业，下半年促销的力度明显加大，进入8月起，恒大全国所有在售项目全部9折（受备案价影响楼盘除外），恒房通上线项目活动期间95折，员工推荐成功认购额外享98折。一次性付款可享92折，商贷及公积金按揭付款有额外的94折优惠。一些尾盘根据去化情况不同，最高可享87折甚至8折优惠。从下图5可以看到，降价促销的效果还是挺好的，恒大9月份销售金额828亿元，单月同比增速38.15%；10月份销售金额931亿元，单月销售创历史新高，单月同比增速66.27%。而万科、保利地产等国企背景的龙头企业，由于资金压力不是特别明显，没有太大降价促销售的动力，导致企业在下半年的销售情况一般；如图6所示，万科在8月，9月单月同比增速还在10%以上， 10月单月销售同比进入负增长，单月销售同比下滑13%；如图7所示，保利地产也一改上半年快速增长的趋势，8月份单月销售同比负增长-28.94%，9月，10月销售增速也只有个位数，分别是2.54%、8.89%。

图5：中国恒大2019年销售情况（月度）

数据来源克而瑞研究中心、私享基金投研部

图6：万科2019年销售情况（月度）

数据来源：克而瑞研究中心，私享基金投研部

图7：保利发展2019年销售情况（月度）

数据来源：克而瑞研究中心，私享基金投研部

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来源：私享基金研究部